Marknadshyra ger värdar miljarder
Publicerad 2002-03-14 13:20
Hyrorna i Stockholms innerstad kan stiga med mellan 30 och 100 procent, om marknadshyror införs. Värdarna skulle kunna ta in 2,4 miljarder kronor mer per år. På Östermalm har andelen hyreslägenheter minskat från 80 procent till mindre än hälften.
Med marknadshyror i Stockholms innerstad kan värdarnas intäkter öka med 2,4 miljarder kronor - varje år. Hyrorna innanför tullarna skulle stiga med mellan 30-100 procent. Enligt forskare är det högst tveksamt om marknadshyror leder till en ökad nybyggnation.
Marknadshyror skulle däremot kunna rädda kvar hyresrätterna i centrala Stockholm och minska svarthandeln med lägenheter. Samtidigt skulle värdarnas förmögenhet, värdet på innerstadens hyresfastigheter, öka med 20 miljarder kronor.
Alla parter på bostadsmarknaden är överens - hyresrätten är viktig och måste finnas kvar. Men under de senaste åren har det hänt något dramatiskt på Stockholms bostadsmarknad. I takt med att priserna på bostadsrätter skenat i höjden har också allt fler hyresrätter i innerstaden och i attraktiva närförorter "försvunnit" och omvandlats till borätter. Allt fler privata fastighetsägare har sålt sina hus till de boende. Sedan 1998 ombildas även kommunala hyresrätter i snabb takt, sedan den borgerliga majoriteten i Stadshuset efter valet 1998 gav de boende möjlighet att köpa sina hyresrätter.
År 1990 var 71 procent av bostäderna innanför tullarna hyresrätter. I dag är siffran 52 procent och antalet hyreslägenheter minskar för varje månad som går, även i närförort. Staden har på detta sätt privatiserats och antalet centralt belägna bostäder till rimliga kostnader har minskat.
En av orsakerna till utvecklingen är att bristen på hyreslägenheter är så mycket större i Stockholm än på andra håll i landet. Men också hyresstrukturen gör huvudstaden unik. Det är mycket mindre skillnad i hyror mellan innerstad och ytterstad i Stockholm än i andra svenska städer.
Med dagens hyressystem i Stockholm är det mycket viktigare hur gammalt huset är än var det ligger i staden. En nyare lägenhet i förort kostar till exempel mer än en äldre i innerstaden. Detta gör att vinsten för den som köper loss sin centralt belägna hyresrätt varit mycket stor under senare år. Detta har skyndat på omvandlingen.
Kampen om hyrorna i Stockholm har länge varit infekterad. De privata fastighetsägarna har i många år krävt att hyrorna stegvis ska marknadsanpassas i Stockholm. Hyresgästföreningen har hittills lyckats hålla emot. Föreningens chefsförhandlare i Storstockholm Sune Dahlqvist anser att det i första hand är bristen på nyproduktion som har orsakat den snabba omvandlingen i innerstaden, inte hyressättningssystemet. Han vänder sig mot införandet av marknadshyror, men anser samtidigt att hyressystemet måste förändras.
- Att införa marknadshyror för att rädda kvar hyresrätten i innerstaden är som att välja mellan pest eller kolera, det skulle medföra en totalt segregerad innerstad. Men för att bruksvärdessystemet ska bli trovärdigt måste vi förbättra hyresstrukturen så att den bättre återspeglar hyresgästernas värderingar. Vi är nu beredda att gå in i konstruktiva samtal om hur hyrorna ska se ut i framtiden, säger han.
Hyresförhandlingarna som avslutades i slutet av november kan ses som ett första steg åt det hållet. Även Charlotte Axelsson, vd för Svenska Bostäder, ett av stadens tre kommunala bolag vars hyresnivåer enligt lagen styr även de privata hyrorna, är beredd att införa mer marknadsanpassade hyror.
- Jag tycker att det är rimligt att lägesfaktorn nu slår igenom mer. Problemet är att det här området är så styrt av politiska beslut. De senaste åren har det varit nollhyra, då går det inte att förändra systemet, säger hon.
Exakt vad som skulle hända om hyrorna i innerstaden avreglerades helt vet ingen. Flera beräkningar har gjorts, uppskattningar tyder på att hyrorna höjs på mellan 30-100 procent i innerstaden, beroende på var någonstans hyresrätten är belägen.
- På vissa håll blir skillnaden större, på andra håll mindre. Min bedömning är att det är realistiskt att de stiger med i genomsnitt 50 procent, säger Bengt Turner, professor vid Institutet för bostadsforskning vid Uppsala universitet. Turner pekar samtidigt själv ut flera negativa följder av marknadshyror: segregering och stora förmögenhetsöverföringar till värdarna.
Genom att multiplicera skillnaden mellan dagens samlade årshyror och eventuella marknadshyror med antalet kvarvarande hyresrätter i Stockholms innerstad (cirka 90.000) kommer man fram till summan 2,4 miljarder. Så mycket beräknas de samlade hyrorna öka. Men Turner anser ändå att en marknadsanpassning måste ske. Han ser den stora förmögenhetsöverföringen till värdarna som "det pris man får betala" för att reformera hyressättningssystemet och bli av med svarthandeln med hyreskontrakt.
- Det är så uppenbart att de låga hyrorna i innerstaden knäcker dagens system. Alternativet till hyreshöjningar är att det bara blir bostadsrätter i innerstaden.
Enligt Bengt Turner skulle dock inte marknadshyror i innerstaden ha någon större effekt på produktionen av hyreslägenheter, eftersom det fortfarande skulle vara mer lönsamt för byggherrarna att bygga bostadsrätter.
Tore Ljungqvist, vice vd vid Stockholms fastighetsägarförening håller inte med. Om fastighetsägarna får klart besked om att det kommer att bli mer av marknadstänkande i hyressektorn skulle omvandlingen stanna av och värdarna skulle börja bygga hyresrätter igen, menar han.
- Blir det rätt signaler får vi en marknad i uppgång, i stället för en marknad i nergång, som vi har nu. Vi behöver låg ränta, stabila villkor och en förändrad inriktning på hyressättningssystemet. Jag välkomnar att hyresgästföreningen för första gången är beredd att diskutera de här frågorna.
/templates/img/global/share-byline-top-green-line.png){kind=small}
